Gdy właściciele lokali (per facta concludentia) poprawiają funkcjonalność swoich lokali kosztem części wspólnej, zabudowując fragmenty ciągów komunikacyjnych czy też przyłączając części wspólne do własnych lokali (faktycznie powiększając powierzchnie jaką mają do wyłącznej dyspozycji) mimo braku na to zgody wszystkich członków wspólnoty, a uchwała wspólnoty - mająca za swój przedmiot dokonanie podziału qouad usum - „legalizuje” takie działania, może zostać uznana przez sąd za wadliwą ze skutkiem uchylenia.
Podział quoad usum ma ze swej istoty charakter tymczasowy i nie może prowadzić do stanu trwałego. Jako taki podział części wspólnych do korzystania nie może zwłaszcza służyć umożliwieniu właścicielom korzystającym z części wspólnych przysposobienia tych części wspólnych do innych celów (w tym przede wszystkim trwałej zmiany ich przeznaczenia i powiększenia własnych lokali kosztem nieruchomości wspólnej). Taki cel uchwały niewątpliwie narusza interes współwłaścicieli, którzy mają prawa do korzystania w odniesieniu do części wspólnych wydzielonych w uchwale do wyłącznego korzystania.
Cele umowy o podział quoad usum powinny oscylować wokół zwiększenia użyteczności części wspólnych, z których nie korzystają wszyscy współwłaściciele i przyczyniać się do ich zagospodarowania. Nie może zatem podział ten powodować faktycznej zamiany części wspólnej w część lokalu (przebudowy części wspólnej powodującej jej ścisłą integrację z lokalem). Podział quoad usum nie powinien więc pociągać za sobą takich implikacji, ani też służyć dokonaniu ex post akceptacji działań faktycznych poszczególnych właścicieli zmieniających przeznaczenie części wspólnych.
Uchwała jako (w swoich skutkach) nadużywająca instytucji podziału do korzystania i powodująca petryfikację stanu, w którym poszczególni właściciele z wyłączeniem pozostałych, korzystają z części wspólnych (wpływających na użyteczność innych lokali), faktycznie przyłączając je do swoich lokali, sprzeciwia się nadto prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością wspólną. Celem zarządzania powinno być bowiem zachowanie lub podnoszenie użyteczności części wspólnych w interesie ogółu właścicieli i odpowiednie zagospodarowanie tych części, które nie są optymalnie wykorzystywane. Celem tym nie może być natomiast realizacja interesów właścicieli poszczególnych lokali kosztem praw i interesów pozostałych.
Stwierdziwszy, że uchwała (...) narusza obiektywnie rozumiany interes powodów zmniejszając walory użytkowe ich lokalu i pozbawiając możliwości korzystania z ciągów komunikacyjnych i pomieszczeń użytkowych, należy rozważyć, czy naruszenie to jest uzasadnione. W judykaturze i nauce wskazuje się, że nawet obiektywnie oceniane naruszenie interesu właściciela nie może uzasadniać żądania uchylenia uchwały, jeśli jest racjonalnie uzasadnione dobrem ogółu członków wspólnoty. Wywodzi się, że ochrona wynikająca z art. 25 ustawy o własności lokali została ustanowiona także w interesie wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości (co do zasady niepodzielnej). Wywodzi się w związku z tym, że funkcją art. 25 ust. 1 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniem większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego właściciela (por. np. wyrok SA w Katowicach z dnia 6 marca 2015, I ACa 854/14).
Uchwała nie realizuje celów wspólnych dla członków wspólnoty i nie optymalizuje sposobu gospodarowania nieruchomością wspólną, gdy zmierza jedynie do uczynienia zadość interesom tych właścicieli lokali, którzy faktycznie przysposobili poszczególne elementy nieruchomości wspólnej (części wspólne) do korzystania z wyłączeniem innych właścicieli i zamierzają w przyszłości uzyskać prawo własności tychże części.
Uchwała wspólnoty nie może służyć realizacji wyłącznie interesów właścicieli posiadających wspólnie większość udziałów, kosztem interesów właścicieli będących w mniejszości. W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quoad usum może być dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym. Dodać należy, że w judykaturze dopuszcza się nadto możliwość regulacji zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości, także na podstawie umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz