Sposobem podziału fizycznego nieruchomości jest wyodrębnienie w niej lokali mających stanowić odrębne nieruchomości lokalowe.
Sąd przyznając na własność poszczególne lokale współwłaścicielom ma na uwadze, iż niektóre z nich stanowiły wieloletnie miejsce zamieszkania tych współwłaścicieli, albo miejsce prowadzenia przez nich działalności gospodarczej, na które to lokale poczynili oni na ogół znaczące nakłady.
Zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności, co w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Przyznanie ich na współwłasność dwóm lub więcej dotychczasowych współwłaścicieli może nastąpić, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych - wyraźnie określonych – lokali.
Odrębną nieruchomość może stanowić wyłącznie tzw. samodzielny lokal mieszkalny bądź lokal o innym przeznaczeniu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb zasadniczo mieszkaniowych.
Samodzielność lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W judykaturze utrwalony jest jednak pogląd, że jeżeli o wyodrębnianiu lokali orzeka sąd w postępowaniu działowym, to nie musi uzyskiwać zaświadczeń starosty w kwestii samodzielności lokali. Sąd dokonuje tej oceny samodzielnie, a w tym celu może skorzystać z opinii biegłego specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. Sąd ma uzyskać opinię w kwestii wymagającej wiedzy specjalnej w dziedziczenie budownictwa, skoro ocenie podlegają przesłanki samodzielności lokali, a nadto sąd musi pozyskać od biegłego dokumentację, o której stanowi art. 2 ust. 5 i 6 uwl, sporządzoną zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego. Biegły musi również, w razie takiej potrzeby, wypowiedzieć się w kwestii konieczności wykonania robót adaptacyjnych wymaganych do uczynienia zadość przesłance samodzielności lokali. To zaś wymaga oceny z dziedziny prawa budowlanego - biegły musi ocenić, jakie prace budowlane trzeba wykonać, czy propozycje zainteresowanych są wykonalne z punktu widzenia wiedzy technicznej, architektonicznej oraz wymogów prawa budowlanego.
Kompletna opinia stanowiąca podstawę wyodrębnienia lokali w niniejszej sprawie winna zawierać inwentaryzację budynku, projekt wyodrębnienia lokali uwzględniający przesłankę ich samodzielności ze wskazaniem pomieszczeń przynależnych, określenie części wspólnych budynku oraz ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z każdym z lokali.
Uwzględniając sytuację, w której istniejący lokal nie spełnia przesłanek samodzielności wówczas, uznając dopuszczalność powstania odrębnej własności lokalu za usprawiedliwioną i możliwą co do zasady, sąd upoważnia zainteresowanego uczestnika, w postanowieniu wstępnym do wykonania robót adaptacyjnych. Dalsze czynności dokonane w budynku, do których został zobowiązany uczestnik postępowania mają doprowadzić do sytuacji, w której powstaną samodzielne lokale nadające się do właściwego opisania, umożliwiającego wpis do księgi wieczystej.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż ("pomieszczenia przynależne"). Od pomieszczeń przynależnych należy odróżnić pomieszczenia pomocnicze. Przez pomieszczenie pomocnicze należy rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, a nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przy czym, do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Przyznanie prawa własności wyodrębnionego lokalu, jak i nowopowstałej nieruchomości gruntowej, nie może prowadzić do wyjścia ze współwłasności łącznej, jaką jest wspólność majątkowa małżeńska.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz